【徹底分析！】「住宅ローン」と「フラット３５」って何が違うの？どちらが得なの？

フラット35ってどんな商品なのでしょう？

もちろん「フラット３５」も住宅ローンの一つ

住宅金融支援機構が提供していて、指定の金融機関で扱っているものになります

ですからどこの金融機関でも…というわけにはいきません

民間の住宅ローンとの比較をしてみましょう

民間金融機関の「住宅ローン」と「フラット35」そもそも何が違うのでしょうか？

大きく分けると３つの違いがあります

１．金利の選択肢

大きく違うのは金利の選択肢です

民間の金融機関であれば金利の選択肢がたくさんありますが、「フラット35」はその名の通り、最長で35年間金利が変わらない固定型の金利ということになります

変動金利の場合、利率が低いのに対し、固定金利の場合は利率が高く感じます

でも逆に言うと、世の中の景気に左右されず、最後まで金利が変わらないといえるのがフラット35の魅力ともなります

金融関係者やFP（ファイナンシャルプランナー）さんのような常に景気や金利の変動に敏感、または情報のある方は「変動金利」をお勧めしますが、一般人には変動金利はリスクが高く感じることもあるかもしれません

２．ローン保証料 

 もう一つ大きく違うのはローン保証料があるかないかという点でしょう

「ローン保証料」とは、返済が滞った場合に備えて保証会社に支払う費用のこと

「フラット35」の場合、ローン保証料はかかりません

金融機関のローン保証料ってどれくらいかかるの？

A．金融機関にもよりますが、3000万円くらいの住宅ローンでだいたい60～70万円くらいかかります

３．借りやすさ 

民間の金融機関で住宅ローンを借りる場合は年齢、年収、勤続年数、会社の規模など各金融機関ごとに審査を行なうのに対して、「フラット35」は申込時の年齢が70歳未満で安定した収入があればだれでも利用できるという違いもあります。

そのほかの違い・・・

実は、細かく言うともっともっと違いはあるのですが、あまり詳しく取り上げすぎると頭がこんがらがってしまうので、この3点さえ覚えておけば大丈夫だと思います

 もっと詳しく知りたい方は・・・

公式ホームページをご覧ください

「フラット35」にはさまざまなタイプがある

「フラット35」にはいくつか種類があって条件さえ満たせば金利が安くなるタイプのものがあります

・「フラット35S」

　　フラット35の条件に加えて、耐震性や耐久性、省エネ性など、いづれか条件を満たせば金利が0.25％引き下げることができます

・「フラット35子育て支援型」

　　親との同居や近居など地方公共団体が定める基準を満たすことによって補助金交付などと合わせて最初の5年間の金利を0.25％引き下げることができます

どちらが良いかは、勤務先や収入などの状況などによってきまります

　　　　　　　　　　≫≫金利は固定と変動どちらがよいか？

結論・・・

結局のところ、「金融機関の住宅ローン」と「フラット35」にはそれぞれメリットとデメリットがあります

変動金利で借りたい人は、金融機関のローンを借りるしかありません

堅実タイプの方は、「フラット35」を利用するとよいでしょう

若干金利は高いですが、その分安心して返済計画を実行できます

「フラット35」は借りやすさも魅力です

よく考えて、あなたに合ったローンを借りるようにしましょう！

【いくらもらえるの？】さまざまな制度を利用する

家づくりには知っていると得する様々な制度があります

「制度」というと補助金や給付金など、お金が手に入るものだけを連想しますが、

ほかにも住宅の品質を保証したり、トラブルを未然に防ぐようなものまで、利用

する価値のある制度はたくさんあります

ここでは、知ってると役立つ制度をいくつかご紹介いたします

住宅性能表示制度

　　

この制度は住宅の性能を等級や数値でランク付けしている制度です

性能評価機関が図面と建物をチェックして「評価書」を交付してくれます

「評価書」には、設計段階で交付される「設計住宅性能評価書」と建物の完成時に交付される「建設住宅性能評価書」というものがあります

そう、一般的に「性能評価」とか「性能表示」といわれるものです

自分の家の性能を評価できるので、住宅会社の手抜き防止にも活用するのは良いかもしれませんね

すまいの給付金

詳しくは、コチラ↓↓↓をみてみてください

sumai-kyufu.jp

簡単に説明すると・・・

年収に応じて給付基礎額が設定されていて、一定年収の方を対象に

住宅ローンを借りて家を購入すると給付金がもらえるという制度です

もちろん、そのほかいくつか条件があるのでそれらをクリアしなければなりません

条件：

　　・床面積が５０㎡以上の建物

　　・瑕疵担保保険に加入すること

年収と給付基礎額

最大で30万円の給付金がもらえます

何千万の買い物に対して30万円と言われると・・・

中には少なく感じる方もいらっしゃるかもしれません

でも最近、30万円以上の買い物って何かされましたか？

日常での30万円は大金です

「そんなことあなたに言われなくても30万は大金でしょ」

そう思った方は正常です

条件に合う方はきっちりと申請しましょう

ZEH（Zero Energy House）

「これ、なんて読むの？」と思った方も多いのでは

読みは、ゼッチといいます

日本語で言うと、消費エネルギーゼロ以下住宅

簡単に言うと・・・

今、日本のエネルギー事情が危険な状態にあるので、政府がZEH住宅を普及させて問題に対処しようとしています

それで、「ZEH住宅にしたら補助金を出しますよ」という感じ

ZEHの補助金額は70万円

とはいえ、ZEH住宅にするにはある程度の資金が必要です

「補助金」と「ZEH住宅にするメリット」を比較してみましょう

　メリットが高ければ　ZEHをお勧めします

　　（＊注意：補助金をもらうためには、申請が必要です）

 簡単にZEHメリットを挙げてみると・・・

　・家の光熱費を抑えられる

　・夏は涼しく冬が暖かい住宅になる

　・災害対策になる

　・家の価値が上がる

　・そして、なんといっても補助金がもらえる

ただし・・・　

ZEH住宅にするには、最低レベルにしても100～150万はかかります

補助金だけのことを考えれば、“損”します

家の資産価値など、総合的に考えれば絶対に “得” です

しかも2018年度は、「ZEH」＋「低炭素住宅」で

追加20万円の補助金を受け取ることができます

しかもなんと・・・

追加で蓄電池システムをつけると上限30万円の補助金を受け取ることができます

なんか通販番組みたいですが、とりあえず考慮する価値はあると思います

ところで、「低炭素住宅」ってなに？

↓↓↓下へ読み進めてください。あとで説明いたします

その前に・・・

住宅瑕疵担保責任保険

詳しくは、コチラを参照してください↓

住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト

基本的には売主（住宅会社）が加入するものですが、きちんと入っているかどうかを契約前に確かめてみましょう

法律で義務付けられているので、これに入っていない住宅会社はかなり「やばいよやばいよ」ですね

簡単に言うと・・・

新築住宅では引渡日から10年間、基礎や外壁、躯体（柱など）構造部分に欠陥があった場合無料で修理してもらえる制度というか保険になります

万が一住宅会社が倒産しても保証が受けられるので安心です

ただし、注意したいのは保証されている部分はあくまで構造体。住宅設備や他の箇所に故障や欠陥があったとしても保証はされません

新築住宅のほとんどは１～２年の保証しかついていないのをご存知でしたか？

契約前に構造体以外の保証内容を確認しておきましょう

長期優良住宅の認定

建物の耐久性など一定の基準を満たすことによって認定を受けられる制度があります

それが、長期優良住宅の認定制度です

長期優良住宅のメリットは・・・

　・登録免許税の軽減

　・不動産取得税の軽減

　・住宅ローンの控除額

ただし認定を受けるためには費用がかかります

認定を受けても家の寿命が極端に伸びるわけではないので

バランスを良く考えて、制度を利用するかどうかを決めましょう

低炭素建築物の認定

低炭素建築物（低炭素住宅）とは・・・

「省エネルギー性能」や「ヒートアイランド対策」など一定の基準を満たすと認定が受けられる制度です

これも住宅ローンの控除額の上乗せができますが、これも費用は掛かりますので、ここまでくると控除をどれくらいまで受けると得なのかをよ～く考えて利用しましょう

（ZEHの項目も参照）

これらのほかにも各自治体で行なっている性能表示制度などもありますので、各自治体に確認してみるとよいかもしれません

【うそでしょ？】ローコストメーカーは本当に安いのか？

ローコストメーカーはなぜ「安くみえる」のか？

ローコストメーカーは「安いと言えば安い」のですが・・・

じつは、みなさんが思っているほど安くはないんですよ！

そう。「安くみえる」というのが一番しっくりくるかもしれませんね

では、今回はその辺の話しをしたいと思います

目次：

まずはじめに・・・

家の価格はこのようにして決められる

家の価格というのは、ざっくりこのように設定されています

家の価格　＝　「材料・資材費」＋「各業者の下請け費用」＋「会社の利益」

　　　　　　》》「家の価格」と「会社の利益」のヒミツ なども参照

大手ハウスメーカーであれ、ローコストメーカーであれこの設定は基本変わりません

ローコストメーカーの利益率が極端に低いわけでもありません。

25％前後は確実に利益を取っているでしょう

では、なぜ 「坪単価29.8万円」が実現できるのでしょうか？

実は、自由設計をうたっている住宅会社でも「条件設定」というものが設定されています

つまり、ルールがあってその条件からはずれると追加で金額が加算される仕組みになっています

（もちろんすべてのローコストメーカーにあてはまるものではありませんのであしからず）

 

ローコストメーカーにありがちな条件設定

条件１　ほぼ総２階建てに計画してある

総２階建てはなぜコストを抑えられるのでしょうか？

同じ35坪の家を建てようと思う場合、総２階建てにすれば「基礎」と「屋根」の面積をもっとも少なくできます。さらに、真四角の家にすることによって作業効率を上げることができるため、例えば１坪あたりの大工さんの作業人工が少なくなるので、安く下請けできることになります。

「自由設計」というわけにはいかないわけですね

条件２　坪数が限定されている

チラシなどをよく見てみると小さな文字で「38坪以上限定」とか「40坪以上の場合」などの表記があることが多いことに気づきます。35坪で設計するとオプション項目や見積もりの中に「追加90万円」という金額が請求されるケースが珍しくありません。

簡単に「坪単価」と言っても、浴室の１坪とリビングの１坪の金額が同じであることはあり得ません。浴室やキッチンなどの水まわりは、その部分だけで坪100～200万円以上かかっています。しかし、リビングや寝室などのフロア部分は坪20～25万円前後で出来ます。つまり、床面積が多きくなればなるほど、フロア部分が増えますので、坪単価が自動的に下がるということになります。

つまり、家は仕様が同じであれば、坪数が大きければ大きいほど単価が安くなるわけです。つまり、35坪と45坪では、45坪の方が坪単価が安くなるのです。

条件３　家に必要な照明、インテリアなどはすべてオプションになっている

当然、契約に入っていないものがあれば家は安くなります。加えてオプション価格が高く設定されていたりすれば、"あっ"という間に追加料金が300万、400万円に膨れ上がります。これではローコストで建てる意味がありません。

条件４　メーターモジュールになっている

日本の家屋はほとんどが尺で計算されています。つまり１モジュールは91㎝です。

これをメーターモジュールにすれば必然的に床面積が広くなるため金額を上げることができるということです。

例えば、６畳間で考えると尺モジュールの場合は3.64×2.73＝約9.9㎡ですが、メーターで計算すると4.00×3.00＝12㎡となります。

部屋が広く感じるという利点がありますが、その分単価は高くなるというわけです

条件５　間仕切り壁が少なく、追加オプションになっている

これも当然壁が少なければ材料費と工事費が抑えられます。

「壁追加料金1カ所につき〇〇万円」という設定になっています

条件６　ドアや窓の数が決まっている

建具の数が「何箇所まで」と決まっていて、引き戸に変えたり、追加したりすると

「追加料金１か所　〇〇万円」とやはりオプションになります

以上、「条件設定あるある」ですが、住宅会社によりほかにもいろいろ条件が設定されているかもしれません

もっと心配なこと

それよりもっと心配なのは・・・

もともと下請け業者の請負金額が低いため、手抜きとは言えないまでも雑な施工をおこなう業者が携わるケースもあります（ほとんど業者はまじめにやっていますので、誤解のないよう）

結局は・・・

結論から言うとチラシやCMでみるような「坪29.8万円」とか「本体価格980万円」というのは集客するための戦略で、実際の金額は住宅会社にもよりますが、ローコストメーカーさんといえども最終価格は坪単価でどんなに安くてもだいたい「坪55万円前後くらい」にはなるでしょう

【内緒の話】「家の価格」と「会社の利益」のヒミツ

 家の価格って住宅会社によってちがうのはなぜ？

ひとことで言うと住宅会社によって利益率が違うからです

これからすこしずつ説明していきたいと思います

目次： 

ところで、会社はいくら儲かっているのでしょうか？

これを知っていると・・・

　自分が適正な金額で家を購入できるかの目安になります

当然のことですが、例えば「建物本体価格3000万円」で契約したからと言って

「住宅会社が3000万円儲けいている」わけではありません

会社の利益率

それぞれの会社には利益率というものがあります

おおまかに分けると大体こんな感じです（あくまでも大体の％です）

　→大手ハウスメーカーの利益率： 約35～50％

　→その他のメーカーの利益率： 約20～30％

　→地元工務店の利益率： 約15～25％

　　（一概に「工務店さん」といっても、自前で大工工事をする会社と下請けの大工さんを抱えている会社があります。当然それぞれ利益率が変わります）

実はそれ以外のお金はすべて業者さんに支払っているんです。

　（当たり前といえばあたりまえですね）

一つの家を建てるのに十数社の業者が関わります。

例えば、大工さんとか基礎屋さん、電気屋さん、屋根屋さん、建材屋さんなどなど。

つまり、同じ3000万円の家を契約した場合でも

　→大手ハウスメーカーは1050～1500万円が利益。原価は1500～1950万円

　→その他メーカーさんは600～900万円が利益。原価は2100～2400万円

　→地元工務店さんは450～900万円が利益。原価は2100～2550万円

 ということになります。

「ん？どういうこと？」

「わかったような・・・わからないような・・・」

きっとそう感じたでしょう

なぜ みんさんがそう感じたかというと・・・

実際には、原価に対して会社が設定した「かけ率」を掛けているからです

つまり、原価（実行予算）が1500万円だとすると

　→大手ハウスメーカーで建てると 約2310万円～3000万円くらいかかる

　→その他のメーカーで建てると 約1880万円～2150万円くらい

　→地元工務店で建てると 約1760万円～2000万円くらい

ということになります。

だんだん仕組みが分かってきたでしょうか？

同じ建物を建てるだけなら大手メーカーで建てるより工務店で建てたほうが1000万円くらい安く建てられるということになります

掛け率

つまりわかりやすく言うと・・・

住宅会社は各業者から見積りをとると、その金額に一定の掛け率をかけてお客様にお見積りを出しているわけです

（もちろん実際はそんなに単純ではありませんが・・・）

だいたいの「掛け率」はこうです

・利益率15％の場合・・・掛け率1.17

・利益率20％の場合・・・掛け率1.25

・利益率30％の場合・・・掛け率1.43

・利益率50％の場合・・・掛け率2.00

例えば、原価（実行予算）が1000万円だったとして、利益率が30％だとすると・・・

（実際には原価はこんなに安くありませんが、例えばということで・・・）

（原価）1000万円×（掛け率）1.43＝1430万円

原価1000万に430万円の利益を乗せて見積を出しているということです

（正確には1430万円の30％は429万円になります）

 結論：大手メーカーで建てるより地元工務店で建てたほうがよい！？

では、大手住宅メーカーで建てるよりも地元工務店で建てるほうがよいのでしょうか？

決してそうではありません！

グレードのランク設定や標準仕様などは住宅会社ごとに違うため一概に「こっちのほうがいい」と言い切ることはできません

しかも抱えている業者の技術力、大工の腕前、保証やサービス、特許技術などは住宅会社やメーカーによりまちまちです

 ですから、

自分たちが家づくりに何を求めているのかをよ～く考えることが大切です！

例えば、

大手メーカーで家を建てれば価格は割高でもしれませんが、ブランドを手にできます

　　お友達：「素敵ないえね～。どこで建てたの～？」

　　あなた：「〇〇ホームで建てたの～」

　　お友達：「やっぱり〇〇ホームはいいわね～」

こんな会話を連想できますね

それよりも、

工務店で家を建てれば大手メーカーの仕様で安く家を建てることができます

または、

この住宅メーカーのこのデザインが好き！

 こういう理由で住宅会社を選ぶこともできます

「〇〇ハウスの〇〇工法！これが気に入った！」

そういう場合もあるかもしれません

※価格の仕組みを知ったうえで、みなさんの「理想のいえ」に求める優先順位とを比較しながらぜひ検討してみてください！

【本当に可能？】安くていい家を建てる！

家ってどれくらいの予算で建てるのが正解？

営業マン：「ご予算は大体いくらくらいでお考えですか？」

あなた　：「え～っとだいたい3500万くらい・・・かな？」

営業マン：「それだったらウチで建てられますよ」

あなた　：「そうですか～。よかった・・・」「・・・のかな？」

もう営業マンのペースにはまっています・・・

これでは「安くていい家」は建てられません

質問：そもそも「安くていい家」って建てられるのでしょうか？

答え：もちろん建てられます。でもコツがいります！

まずは予算を立てることが大切です

それでこれから予算の立て方について説明したいと思います。

まずは予算を決めましょう！

いえを建てるには、「土地代」＋「建物本体」＋「諸費用」がかかります

まず、土地と建物にかかる費用以外はすべて「諸費用」と考えましょう！

（例えば、仲介手数料や登記費用、外構費用、引越し費用など）

　　　　　　　　≫≫諸費用ってそんなにかかるの？

　　　　　　　　≫≫仲介手数料ってどれくらいかかるの？

　　例：土地が2000万円、建物本体が2500万円の場合

　　　　2000＋2500＋500（諸経費）＝5000万円　となります

「これでローンの審査が通るかしら・・・」

そう考えたあなた！その考えは危険ですよ！

問題は、ローンが通るかどうかではなく、毎月いくら支払えるか です

住宅ローンの返済にどれくらいを目安にあてれば無理なく生活できるでしょうか？

1.返済の目安を考える

返済の目安でよく言われるのは、家族の手取り収入合計の１/3～１/4

"年収"で計算するのが一般的ですが、ここでは"月収"で考えてみましょう

　　例：共働きの家庭の場合

　　　・ご主人の手取り収入・・・35万円

　　　・奥様の手取り収入・・・・10万円

　　　　　　　　　　　　　合計   45万円

45万円の1/3～1/4で計算すると・・・

この家庭では、月額11.3万～15.0万を返済の目安にできる ということになります

では、どれくらい借りたら無理なく支払っていけるのでしょうか？

答え：わたしにはわかりません。家庭によって違います

　　　きっと、こどもの人数 や 親の世話 など、状況や環境によって

　　　毎月に返済できる金額がかわるでしょう！

「いつもの家賃で家が建つ・・・」なんて宣伝もありますが

「いつもの家賃」って、だれを基準？にしているのでしょうか

　　田舎に行けば、2LDK 60,000円という家賃もありますし、

　　　　　都心では１DKで150,000円というところもあります

そんなことは置いといて・・・

FP（ファイナンシャルプランナー）さんなどに詳しく相談してみるのも良い方法です

無理のない返済の金額を決めたら・・・

今度は返済額で借りられる金額を割り出します

2.返済金額の目安

 単純に、固定金利1.2％でボーナス払いなし（元利均等返済）の場合

　　返済金額　　　（25年返済）　（35年返済）

　　10万円・・・　　2590万円　  　3428万円

　　12万円・・・　　3108万円　　  4113万円

　　14万円・・・　　3626万円　　  4799万円

　　16万円・・・　　4145万円　　  5485万円

となります

3.逆算する

例：35年ローンで毎月13万円くらいの返済の場合

約4500万円借入れることになります。

　　　　　4500万円－500万（諸経費）＝4000万円

　　　　　4000万円－2500万円（建物本体）＝1500万円（土地代）

もしくは　4000万円－2300万円（建物）＝1700万円（土地）

1500～1700万円で買える土地を探すとよいでしょう

※土地重視の方は借入金額から土地の金額を引いて施工会社を探すということになります（個人的には土地は「住めば都」だと思っています。立地条件ならマンションのほうが良い感じがします）

でも、そもそも家っていくらで買えるのでしょう？

答え：施工会社、間取り、仕様によって違います

家の値段についてはコチラを参照してください

　　　　　　　　　　　　≫≫そんなにするのか？家の値段

ごあいさつ （注意！建築後の方は絶対に見ないで！）

はじめまして！

今年から、住宅建築に関する情報をブログにまとめていきたいと思っています

表題の※注！建設後の方は絶対に見ないで！ですが、

　このほうがインパクトがあると思いまして…

記事を読んで「前からこういうブログがあったら良かったのに・・・」

　と後悔してもらえるようなブログにしていきたいと思います！

「家づくり応援！」なんて、おこがましい表現ですが

　これまで約25年間、一般住宅に関係する仕事に携わってきました

　　（現在は建築業者のコーディネーターをしています）

そこで得た「なまの情報」を一般のみなさまにお届けしたいと考えています

もちろん記事には「わたしの主観」が入るかもしれませんが、できる限り「根拠のある情報」をお伝えいたします

関心のある方は、どうぞごゆっくり閲覧くださいませ！

応援団長より